Au moment de la création d’une société civile immobilière, il faut opter pour l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés
Au moment de la création d’une société civile immobilière, il faut opter pour l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Les éclaircissements d’Isabelle Arpaïa, avocat fiscaliste à Paris.
Faire les bons choix lors de la création d’une société civile immobilière, c’est important. Isabelle Arpaïa, avocat fiscaliste à Paris, nous guide sur l’essentiel.
Quelles sont les options fiscales possibles au moment de la création d’une société civile immobilière (SCI) ?
ISABELLE ARPAÏA. Généralement, les SCI relèvent par défaut du régime d’imposition des sociétés de personnes et donc de l’impôt sur le revenu (IR). On parle alors de SCI « translucides » car ce ne sont pas elles qui paient l’impôt mais les associés, en proportion de leurs participations au capital social. Toutefois, il est aussi possible d’opter pour un assujettissement de la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), qui peut être plus favorable selon les cas de figure. Lorsque la SCI exerce une activité commerciale comme la location meublée, elle relèvera d’office de l’IS.
Comment se présente le régime d’imposition sur le revenu ?
Les associés sont imposés à l’IR au barème progressif (au taux correspondant à leur tranche) et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Leur part des bénéfices fonciers augmente leurs revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Quels sont les avantages et les inconvénients de cette option ?
Avec le régime de l’IR, les revenus fonciers peuvent faire basculer l’associé dans la tranche supérieure du barème fiscal. Et il convient d’ajouter les prélèvements sociaux voire la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. Cela peut représenter un désavantage. Toutefois, l’IR a un réel intérêt en cas de cession du bien immobilier ou des parts sociales de la SCI. Un abattement pour durée de détention est appliqué. Il permet une exonération progressive de la plus-value immobilière. En outre, la gestion de l’IR est moins contraignante par rapport à l’IS qui impose notamment la tenue d’une comptabilité.
Qu’en est-il du régime d’imposition sur les sociétés ?
Cette fiscalité implique une double imposition : sur les bénéfices de la société et au niveau de chaque associé si les bénéfices sont distribués (dividendes). L’IS est généralement choisi quand les associés sont personnellement soumis à un taux d’imposition de 30 %. L’autre intérêt de l’IS réside dans la possibilité d’amortir l’immeuble, les travaux de construction et d’agrandissement. Cela permet de réduire le montant annuel du bénéfice imposable de la SCI. En revanche, en cas de plus-value de cession du bien immobilier, la société sera imposée sans possibilité d’exonération.
Que recommandez-vous ?
C’est du cas par cas. Il est cependant à noter qu’une SCI à IR offre une souplesse juridique et administrative que ne propose par l’IS.
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